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中基协秘书长陈春艳:公募REITs已取得四大突破

约稿员 财经 2020-12-13 14:17:32 33 1

中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳12在“中国(北京)2020国际REITs生长论坛”上示意,基础设施公募REITs已在“执法框架和配套规则”、“产物属性及刊行上市环节”、“产物买卖结构与治理模式”、“会记处置与估值订价方式”这四个方面取得突破。

首先,执法框架和配套规则加倍成熟。

陈春艳示意,类REITs适用的主要营业规则为2014年底公布的《证券公司及基金治理公司子公司资产证券化营业治理划定》。而基础设施公募REITs适用的主要营业规则为2020年8月公布的《公然召募基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称《基金指引》)。

基础设施公募REITs的产物属性及刊行上市环节加倍清晰,其在发售、上市、买卖、收购、信息披露、退市等环节的具体操作方式与公募基金、股票、类REITs产物存在显著差异。

基础设施公募REITs为上市买卖的封闭式公募基金,收益主要来自于“分红+资产增值收益(以股价或基金净值来体现)”,其中分红可能相对稳固,而增值收益的若干由商业周期、物业自己谋划质量等因素转变驱动,具有权益属性。

而类REITs只能面向及格投资者私募刊行,收益主要是牢固票息,具有牢固收益属性。

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此外,公募REITs的产物买卖结构与治理模式加倍成熟。

基础设施公募REITs的产物结构为“公募基金+资产支持专项设计(ABS)+项目公司”架构,需要取得底层资产完全所有权或特许谋划权。而类REITs产物架构为“ABS+私募基金+项目公司”,通过私募基金间接享有标的物业产权。

《基金指引》强化了公募基金治理人专业胜任要求,公募基金治理人可设立专门子公司或委托相符条件的外部治理机构卖力部门运营治理职责,但第一责任人是公募基金治理人,属于自动治理,公募基金治理人对于底层资产的控制权更强。

最后,基础设施公募REITs的会计处置与估值订价方式更贴合现实。已刊行的类REITs以债务性融资产物为主,通常举行分层设计,优先级明确牢固收益利率且占比较高,体现了类REITs产物的牢固收益属性。

而《基金指引》及有关配套规则参考首次公然募股(IPO)新股刊行的订价规则,要求基础设施公募REITs基金份额认购价钱应当通过查询方式确定。

陈春艳示意,基础设施REITs可作为直接融资的工具,稳步推广有助于改变当前直接融资规模占比较小的社融结构。公募REITs系以不动产资产连续、稳固的运营收益为派息泉源,通过“真实出售”不动产资产回笼资金,可用于归还企业存量债务。

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